Immobilieneigentum im fortgeschrittenen Alter – Welche Regelungen sind sinnvoll?

Immobilieneigentum im fortgeschrittenen Alter – Welche Regelungen sind sinnvoll?

München
Momentan ist sie überall gegenwärtig. Die Werbung bezüglich des Teilverkaufs einer Immobilie. Egal, ob in der U-Bahn, im Fernsehen oder im Radio. Je öfter ich diese Werbung sah und vor allem den Inhalt wahrnahm, dass ein Teilverkauf dazu führen würde, finanziell unabhängig im Alter zu sein und dadurch die Möglichkeit eröffnet wird, tun zu können, was immer man möchte, interessierte mich dieses Modell der offensichtlichen Teilübertragung einer Immobilie mehr und mehr. Was steckt jedoch tatsächlich hinter diesem Teilverkauf? Und welche Möglichkeiten und Alternativen gibt es hierzu?

Aufgrund dessen habe ich recherchiert und festgestellt, dass die als perfekte Lösung beworbene Strategie zur Altersvorsorge mittels eines Teilverkaufes bezüglich einer im Eigentum stehenden Immobilie vielleicht nicht ganz so optimal ist, wie es den Anschein hat. Zumindest jedoch fährt man mit der althergebrachten Methode der Übertragung der Immobilie gegen Einräumung eines Nießbrauchs- bzw. Wohnrechtes oder der Gewährung einer Leibrente wahrscheinlich nicht schlechter.

Doch was bedeutet überhaupt Teilverkauf? Teilverkauf bedeutet, dass man einen Teil seiner Immobilie veräußert und dafür einen Kaufpreis erhält. Dies stellt eine sogenannte Immobilienverrentung dar. Diese Art des Teilverkaufes hat zur Folge, dass man Eigentümer der Teilimmobilie bleibt, die man nicht veräußert, jedoch nur gegen eine monatliche Nutzungsgebühr in seinem Eigenheim wohnen bleiben kann. Schließlich hat man ja einen Teil der Immobilie verkauft.

Man erhält also einen Kaufpreis für den verkauften Teil, im Gegenzug zahlt man ein Nutzungsentgelt dafür, dass man in der Immobilie verbleiben und auch den verkauften Teil nutzen kann. Grundsätzlich wird auch in dieser Konstellation ein Nießbrauchsrecht vereinbart, damit ein auch grundbuchrechtlich gesicherter Anspruch auf Nutzung der gesamten Immobilie besteht.

Normalerweise bleibt jedoch die Verauslagung der Ausgaben für die Instandhaltung, der Grundsteuer und weiterer Kosten bei dem Veräußerer bestehen. Auch die Nutzungsgebühr ist grundsätzlich nicht niedrig. Instandhaltungsarbeiten sind weiterhin vom Veräußerer zu tragen, und zwar für die gesamte Immobilie, nicht nur für den Teil, der noch im Eigentum steht. Oftmals wird auch für den Fall eines Weiterverkaufes ein Durchführungsentgelt des Käufers fällig, welches nicht unerheblich ist. Dieses muss der Eigentümer ebenfalls in voller Höhe zahlen. Ebenfalls darf nicht übersehen werden, dass der Teil der Immobilie, der verkauft wurde, eben gerade nicht mehr im Eigentum des Veräußerers steht und man somit nicht mehr über diesen Teil frei verfügen kann, beispielsweise im Rahmen eines Gesamtverkaufs der Immobilie. Man kann sich vorstellen, dass der Verkauf einer hälftigen Immobilie an jemand anderen, als den Käufer, der bereits die andere hälftige Immobilie erworben hat, fast unmöglich ist. Weiterhin besteht jederzeit die Möglichkeit, die nach meinen Recherchen auch ausgenutzt wird, die Nutzungsgebühr zu erhöhen. Diese Erhöhungen sind meistens nicht unerheblich.

Im Gegensatz dazu ist die Übertragung der Immobilie unter Gewährung eines Nießbrauchs- oder Wohnrechtes doch eher auf den Veräußerer zugeschnitten. Zwar verliert man das Eigentum an der Immobilie, behält aber aufgrund der Gewährung des Nießbrauchs oder Wohnrechtes die Möglichkeit, in der Immobilie zu leben, bis man stirbt oder eben nicht mehr in der Lage ist, dort selbst zu wohnen. In diesem Fall kann man in einem Vertrag vereinbaren, dass das Nießbrauchs- bzw. Wohnrecht abgelöst wird. Eine weitere Möglichkeit ist, dass, falls man nun doch in ein Pflegeheim gehen müsste, bei einem Nießbrauchsrecht die Miete, die sich aus der Vermietung der Immobilie ergibt, erhält und hiermit einen Teil der Kosten des Seniorenheimes bezahlen kann. Ebenso stellt diese Alternative eine günstige Möglichkeit dar, die Immobilie bereits zu Lebzeiten an die potentiellen Erben zu übergeben, was bei Einräumung eines Nießbrauchs- bzw. Wohnrechtes dazu führt, dass die anfallende Schenkungssteuer geringer ausfällt als eine später zu erwartende Erbschaftsteuer. Dies hängt damit zusammen, dass ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht den Wert der Immobilie mindert.

 

Man sollte sich also gut überlegen, welchen Weg man wählt, um solange als möglich in den eigenen vier Wänden bleiben zu können. Wenn man eine Veräußerung oder Übergabe ins Auge fasst, ist es aber, wie man am Beispiel des Teilverkaufes sieht, unabdingbar, sich ausgiebig zu informieren über sämtliche Möglichkeiten, Vorteile und Risiken.

 

Falls ich Ihnen hierbei behilflich sein kann, können Sie sich jederzeit gerne an mich wenden. Ich bin sicher, dass wir eine auf Sie zugeschnittene Lösung finden, gerade dann, wenn Sie in Erwägung ziehen sollten, die Immobilie schon zu Lebzeiten zu übertragen.

Hans, Dr. Popp & Partner - Anwaltskanzlei in München

Christine Gerlach

Christine Gerlach

Rechtsanwältin in München
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