Nachfolgeregelung bei Immobilienvermögen in München – Schenkungssteuerliche Gesichtspunkte

Nachfolgeregelung bei Immobilienvermögen in München – Schenkungssteuerliche Gesichtspunkte

In unserem letzten Artikel hatten wir Sie über die zivilrechtlichen Aspekte einer Immobilienübertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge informiert. Dieser Artikel befasst sich nunmehr mit den erbschaft- bzw. schenkungsteuerlichen Gesichtspunkten einer solchen Übertragung. Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich ausschließlich auf Immobilien, die sich im Privatvermögen befinden. Für Immobilien des Betriebsvermögens ergeben sich Besonderheiten, die nachfolgend nicht abgehandelt werden können.

 

Bei der Übertragung von Vermögen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge spielen die persönlichen Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer-Freibeträge der Bedachten eine wesentliche Rolle. Derzeit hat jedes (leibliche wie adoptierte) Kind gegenüber jedem Elternteil einen persönlichen Freibetrag von 400.000,- €. Enkelkinder haben gegenüber jedem Großelternteil einen Freibetrag von 200.000,- € (Kinder verstorbener Kinder sogar einen Freibetrag von 400.000,- €). Der persönliche Freibetrag findet sowohl für Schenkungen als auch für den Erbfall Anwendung. Schenkungen und ein Erbanfall innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren werden zusammengerechnet, d.h. schenkt der Erblasser seinem Kind Vermögenswerte in Höhe von 400.000 EUR und verstirbt innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung, kann der persönliche Freibetrag für den Erbfall nicht nochmals in Anspruch genommen werden.

 

Beispiel: Ein Ehepaar besitzt eine Immobilie im Wert von 1,6 Mio. EUR. Beide Ehepartner sind zu je ½ Miteigentümer der Immobilie. Das Ehepaar hat ein gemeinsames Kind und 2 Enkelkinder. Überträgt nun dieses Ehepaar die Immobile zu ½ auf das Kind und je zu ¼ auf die beiden Enkelkinder, kann dies komplett steuerfrei vorgenommen werden. Das Kind kann Schenkungsteuerfreibeträge von 800.000 EUR (400.000 EUR gegenüber jedem Elternteil) und die beiden Enkelkinder jeweils 400.000 EUR (200.000 EUR gegenüber jedem Großelternteil) in Anspruch nehmen.

 

Möchten sich die bzw. möchte sich der Übergeber zu Lebzeiten noch ein Wohnrecht bzw. den Nießbrauch an der Immobilie vorbehalten, wirkt sich dies auch positiv auf die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer aus. Beim Vorbehalt des Wohn- bzw. Nießbrauchrechts kann der Wert dieses Rechts bei der Schenkungsteuer vom Wert der übertragenen Immobilie abgezogen werden. Der Wert eines solchen Rechts errechnet sich anhand der jährlichen Netto-Kaltmiete der Immobilie und einem Kapitalwert, welcher sich an der statistischen Lebenserwartung des Übergebers zum Zeitpunkt der Schenkung orientiert. Dabei gilt, je jünger der Übergeber ist, desto höher ist dieser Kapitalwert und damit auch der Wert des Wohnrechts bzw. Nießbrauchs.

 

Beispiel: Beträgt der Wert einer zu übertragenden Wohnung 500.000,- EUR und der Wert des Nießbrauchs 100.000,- EUR, so kann die Wohnung steuerfrei auf ein Kind übertragen werden, wenn der persönliche Freibetrag noch nicht verbraucht wurde (Wert der Wohnung 500.000,- EUR abzgl. Wert des Nießbrauchs 100.000 EUR abzgl. persönlicher Freibetrag 400.000 EUR = 0 EUR).

 

Aufgrund der schenkungsteuerlichen Vorteile ist deshalb stets abzuwägen, ob eine Immobilienübertragung unter Wohn- bzw. Nießbrauchs-Vorbehalt einem Übergang auf dem Erbweg vorzuziehen ist. Auf der anderen Seite darf jedoch nicht außer Acht gelassen werden, dass die schenkweise Übertragung von Immobilien mit Kosten verbunden ist. So fallen bei Immobilienübertragungen stets Notar- und Grundbuchkosten an. Weiterhin ist zu beachten, dass eine Veräußerung der Immobilie in diesem Fall dann nur noch unter Mitwirkung des Beschenkten möglich ist und dass der Großteil des Verkaufspreises dem Beschenkten zusteht. Der Übergeber sollte deshalb über ausreichend andere Vermögenswerte verfügen.

 

Es gibt jedoch auch Fallgestaltungen, in denen es vorteilhafter ist, eine Immobilie zu vererben, statt zu verschenken. Dies gilt insbesondere für die eigengenutzte Wohnung des Erblassers. Wird die eigengenutzte Wohnung an den Ehepartner, an Kinder oder an Kinder verstorbener Kinder vererbt, ist dieser Erwerb steuerfrei, wenn der Erbe die Wohnung unverzüglich nach dem Tod des Erblassers zu eigenen Wohnzwecken nutzt (sog. Familienheim). Bei Kindern und Kinder verstorbener Kinder gibt es allerdings eine Wohnflächenbegrenzung. Voraussetzung ist ferner, dass der Erwerber die Wohnung mindestens 10 Jahre lang zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

 

Darüber hinaus sei noch erwähnt, dass die schenkweise Übertragung des Eigentums bzw. Teileigentums eines Ehegatten auf den anderen Ehegatten an der eigengenutzten Wohnung von der Schenkungsteuer befreit ist. Dies eröffnet insbesondere dann Gestaltungsmöglichkeiten, wenn eine Eigennutzung des Familienheims durch die Kinder nach dem Tod der Eltern nicht in Betracht kommt. Sind die Vermögenswerte der Eltern ungleichmäßig verteilt, kann durch eine solche Schenkung die Erbschaftsteuerbelastung der Kinder im Erbfall verringert werden.

 

Wie Sie sehen, bietet die Übertragung von Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten, um die steuerliche Belastung zu reduzieren. Unter Umständen lässt sich eine Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer gänzlich vermeiden. Falls Sie Beratungsbedarf zur vorweggenommenen Erbfolge bei Immobilienvermögen haben, können Sie sich gerne an mich wenden.

Hans, Dr. Popp & Partner - Anwaltskanzlei in München

Harald Halbig

Harald Halbig

Rechtsanwalt und Steuerberater in München

Tätigkeitsschwerpunkte:
Steuerberatung, Steuerstrafrecht, strafbefreiende Selbstanzeige, Bilanzrecht, Rechtsbehelfsverfahren, Finanzgerichtsverfahren, Vermögensübertragungen, Erbschaftsteuerrecht

Kontakt: (089) 55 21 44-0

Jetzt anrufen: (089) 55 21 44 0 oder senden Sie uns einfach eine Nachricht.