München – Der Herbst zeigt sich heute von seiner schönsten Seite. Morgens steigen nun schon wieder die Nebelschwaden aus den Feldern auf. Wenn dann die Sonne aufgeht, der Nebel sich auflöst und die Blätter in den herrlichsten Herbstfarben leuchten, hat man das Gefühl, dass man durch eine Zauberlandschaft geht. Wenn die Blätter dann fallen und man beim Spazieren gehen das Rascheln hört, habe ich immer den Eindruck, dass nun die Zeit ist, Dinge zu einem Abschluss zu bringen. So wie auch die Natur nun durch das Abfallen der Blätter den Jahresreigen zu Ende bringt.
Neulich hat mich ein Mandant aufgesucht mit genau dieser Intention, etwas zu Ende zu führen. Er wollte eine Sache zum Abschluss bringen, die er schon sehr lange im Hinterkopf hatte und die bis zum jetzigen Zeitpunkt von ihm immer wieder hinausgezögert wurde. Hierbei ging es um die Übertragung seiner Immobilie an seine Kinder. Dies stellt einen nicht gerade leichten Schritt für den Übergeber dar. Schließlich verliert man sozusagen sein Eigenheim, welches man sich unter vielen Entbehrungen erarbeitet hat. Viele Mandanten kommen zu mir und erzählen, dass sie in den 60er und 70er Jahren alles Geld, das sie hatten, in den Kauf ihres Eigenheimes gesteckt hatten und, wie man immer so schön sagt, sich dieses am Mund abgespart haben. Deswegen fällt es ihnen auch so schwer, dieses Eigenheim an die nächste Generation zu übergeben. Jedoch ist das Thema der Erbschaftsteuer allgegenwärtig. Viele Mandanten sind darüber sehr empört, dass man damals unter Entbehrungen alles Geld für die Immobilie verwendet hat, indem man auch häufig auf Urlaube und andere Annehmlichkeiten verzichtet hat, und nun die Kinder aufgrund der hohen Immobilienpreise in München im Falle einer Erbschaft gerade diese Immobilie verkaufen müssen, um die Erbschaftsteuer bezahlen zu können. Dies ist verständlicherweise für viele das absolute Horrorszenario.
Aufgrund dessen kommen immer mehr Mandanten zu mir, um eine Übertragung der Immobilie zu Lebzeiten vorzunehmen. Der Vorteil einer lebzeitigen Übertragung ist, dass man sich in dem Eigenheim ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht einräumen lassen kann. Dies bedeutet, dass die Immobilie zwar nicht mehr im Eigentum der Übergeber steht, jedoch man sicher sein kann, dass man bis zu seinem Todestag, wenn man das möchte, in der Immobilie bleiben kann. Der Unterschied zwischen Wohn- und Nießbrauchsrecht ist, dass bei einem Wohnrecht die Übergeber nur selbst darin wohnen dürfen, während bei einem Nießbrauchsrecht die Übergeber die Möglichkeit haben, falls sie selbst ausziehen müssten, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu erhalten, um beispielsweise den Platz in einem Heim finanzieren zu können. Man kann natürlich in einem Übergabevertrag auch regeln, was passieren soll, wenn man selbst nicht mehr in der Immobilie leben kann, beispielsweise bei der Einräumung eines Wohnrechtes. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, eine Ablösung des Wohnrechtes vorzunehmen. Dies würde dazu führen, dass zum Zeitpunkt des Auszuges das Wohnrecht bewertet werden würde und dann eine Auszahlung dieses Betrages stattfindet.
Die Einräumung eines Wohn- bzw. Nießbrauchsrechtes ist nicht nur für die Absicherung der Übergeber ein probates Mittel, vielmehr geht es hier auch darum, dass durch diese Einräumung eines Wohn- bzw. Nießbrauchsrechtes dieses Recht als Geldwert angesehen wird, der steuerrechtlich bezüglich der Höhe des übergebenen Immobilienwertes in Abzug gebracht wird. Dieser Abzug kann insofern von Vorteil sein, dass man beispielsweise unter einen anderen Steuersatz fällt. Bei einer Schenkung oder Erbschaft bis zu 75.000,00 € fällt bei Abkömmlingen ein Steuersatz in Höhe von 7 % an. Bei einer Schenkung oder Erbschaft bis 300.000,00 € liegt dieser Steuersatz bereits bei 11 %, bei einer Schenkung oder Erbschaft bis 600.000,00 € bei 15 %. Wie Sie sehen, kann dies wirklich einen großen Unterschied bezüglich der zu zahlenden Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer ausmachen. Da jeder Abkömmling einen Freibetrag in Höhe von 400.000,00 € bezüglich jedes Elternteiles hat, kann auch die Möglichkeit durch die Einräumung eines Wohnrechts bzw. Nießbrauchsrechtes bestehen, dass man unter dem Freibetrag verbleibt und somit gar keine Steuer für die Übertragung der Immobilie zahlen muss.
Auch wenn die Steuerersparnis ein wirklich wichtiges Thema ist, sollte zu allererst das Wohl der Übergeber im Vordergrund stehen. Aufgrund dessen sollte in einem Überlassungsvertrag immer eine Rücktrittsklausel beinhaltet sein. Diese Rücktrittsklausel sollte so ausgestaltet sein, dass bei Eintritt von sogenannten Katalogfällen die Möglichkeit besteht, die Immobilie wieder zurückzufordern. Dies ist unter jeglichem Gesichtspunkt sinnvoll. Ob man diese Option dann ausüben möchte oder nicht, bleibt dem Übergeber überlassen.
Falls Sie eine solche Übertragung in Erwägung ziehen, können Sie sich gerne an mich wenden. Gerne bin ich Ihnen behilflich, die hart erarbeitete Immobilie an die nächste Generation, wie man so schön sagt, mit warmen Händen, weiterzugeben.