Teilungsversteigerung – Chance oder Desaster?

Teilungsversteigerung – Chance oder Desaster?

Wenn man den Begriff Teilungsversteigerung hört, verbindet man dies sogleich mit dem Begriff Zwangsversteigerung, der negativ behaftet ist. Wie das Wort Zwangs­versteigerung schon selbst ausdrückt, muss ein „Verkauf“ unter Zwang vorgenommen werden, obwohl man dies nicht möchte. Gläubiger beantragen die Zwangsversteigerung, um das ihnen zustehende Geld aus dem Verkaufserlös erhalten zu können.

 

Die Situation einer Teilungsversteigerung ist jedoch eine andere. Oftmals werden Immobilien in einer Teilungsversteigerung angeboten, die im Eigentum einer Erbengemeinschaft stehen.

 

Miterben sind sich oft nicht einig darüber, was mit einer Immobilie geschehen soll, die sich im Nachlass befindet. Die einen Miterben wollen die Immobilie verkaufen, die anderen wollen sie in der Familie behalten. Bei einer solchen Konstellation ist es sehr schwierig, zu einem Konsens zu finden. Wenn man sich jedoch nicht einigen kann, ob die Immobilie an sich oder auch vielleicht zu welchem Wert die Immobilie verkauft werden soll, dann bleibt als letzter Ausweg nur die Teilungs­versteigerung. Die Teilungsversteigerung ist vom Ablauf her der Zwangsversteigerung sehr ähnlich. Jedoch wird der Antrag auf Teilungsversteigerung von einem Miterben gestellt und nicht von einem fremden Dritten.

 

Der Ablauf einer Teilungsversteigerung kann kurz wie folgt dargestellt werden:

 

Nach Einreichung des Antrages auf Durchführung der Teilungsversteigerung wird ein Gutachten erstellt, welches den Verkehrswert der Immobilie festlegt.

 

Oftmals besteht dann zu diesem Zeitpunkt auch noch die Möglichkeit, die Teilungsverstei­gerung einstweilen einstellen zu lassen, um doch noch eine Lösung für die Auseinander­setzung  zwischen den Miterben zu finden. Wenn dies nicht der Fall ist, wird vom Amts­gericht ein Versteigerungstermin bestimmt. In diesem können Interessenten Gebote für die Immobilie abgeben. Oftmals ist der Beginn eines solchen Versteigerungstermines sehr zäh und für die Beteiligten nervenauf­reibend. Die Rechts­pflegerin, welche die Teilungs­versteigerung leitet, erklärt zu Beginn der Bieterstunde, wie hoch das Gebot sein muss, damit überhaupt ein Zuschlag erteilt werden kann. Findet kein Gebot statt, das diese Summe erreicht, kommt es auch nicht zu einem Zuschlag.

 

Als ich neulich bei einer Teilungsversteigerung war, geschah die erste halbe Stunde erst einmal recht wenig. Sämtliche Gebote waren weit unter dem Wert, der für einen Zuschlag notwendig war. Nach Ablauf von 30 Minuten kam jedoch Leben in die Angelegenheit. Drei Bieter zeigten nun doch Interesse an der Immobilie. Nach ca. 40 Minuten waren wir gerade einmal bei 2/3 des festge­setzten Verkehrswertes des Gutachtens. Ich befürchtete schon, dass meine Mandantschaft für die Immobilie nur einen sehr niedrigen Preis erhalten würde.

 

Man kann sich vorstellen, wie die Nervosität immer größer wurde. Doch dann geschah das für uns nicht Absehbare. Die drei Interessenten fingen nun an, sich gegenseitig zu über­bieten. Immer kurz vor dem Zuschlag wurde ein neues Angebot abgegeben. Es war sehr interessant zu sehen, wie sich hier eine eigene Dynamik zwischen den Bietern entwickelt hat. Schlussendlich lief die Teilungsversteigerung so gut, dass der Interessent den Verkehrs­wert der Immobilie über 90.000,00 € überboten hat.

 

In einem freihändigen Verkauf wäre es wohl nicht möglich gewesen, einen solch hohen Verkaufspreis zu erzielen. Es kann aber genauso gut der Fall sein, dass bei wenig Interessenten für die Immobilie nur ein sehr geringer Versteigerungserlös erzielt werden kann.

 

Daher muss man, bevor man eine Teilungsversteigerung vornimmt, gut abwägen, ob man das Risiko eingehen möchte, dass unter Umständen nur ein sehr geringer Preis für die Immobilie geboten wird. Man kann aber, wie im gerade geschilderten Fall, auch Glück haben. Für meine Mandantschaft war diese Teilungsversteigerung mit Sicherheit das Beste, was ihr passieren konnte.

 

Hat der Zuschlag stattgefunden, wird ein Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses angesetzt. Wenn hierbei die Miterben sich nicht einig sind, in welcher Höhe der Erlös verteilt werden soll, kann die Verteilung desselben eine langwierige Sache werden.

 

Bei einer Teilungsversteigerung sind viele Formalien zu beachten. Es ist zwar nicht vorge­schrieben, dass ein Anwalt die Beteiligten bei einer Teilungsversteigerung vertreten muss, jedoch ist es sinnvoll, um die Stolpersteine in dem Teilungsversteigerungsverfahren und dem anschließenden Verteilungsverfahren, in dem das Geld an die verschiedenen Beteiligten verteilt wird, zu umgehen.

 

Falls auch Sie in einer solchen Situation sind und sich mit Ihren Miterben nicht einigen können, was mit der Immobilie geschehen soll, bin ich Ihnen gerne behilflich, die verschie­denen Optionen auszuloten und Ihnen in einem unter Umständen folgenden Teilungsver­steigerungsverfahren beizustehen. Sie können sich diesbezüglich gerne an mich wenden.

Hans, Dr. Popp & Partner - Anwaltskanzlei in München

Christine Gerlach

Christine Gerlach

Rechtsanwältin in München
Fachanwältin für Erbrecht

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Erbrecht, Pflichtteilsrecht, Testamentsvollstreckung, Gesellschaftsrecht

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