Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten – Absicherung der eigenen Position ist unumgänglich.

Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten – Absicherung der eigenen Position ist unumgänglich.

In dieser Zeit der Niedrigzinsphase stellen sich viele Menschen die Frage, wie sie ihr Vermögen gut anlegen können. Oftmals wird in Gold, Aktien oder Immobilien investiert. Während Gold und Aktien ein gewisses Risiko bergen, ist der Immobilienerwerb eine wertbeständige Anlage. Zum momentanen Zeitpunkt haben wir Immobilienwerte, wie man sie sich hätte vor 20 Jahren nicht vorstellen können.

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So gut dies für die Anlage ist, stellt dies jedoch ein großes Problem dar, wenn man eine Immobilie innehat und sich Gedanken darüber macht, was mit dieser Immobilie nach dem Tod geschehen soll. Aufgrund der momentanen Höhe der Immobilienwerte besteht die Gefahr, dass bei einer Regelung im Testament bezüglich der Immobilie Erbschaftsteuer in so erheblicher Höhe anfällt, dass die Immobilie verkauft werden muss, um diese Steuern begleichen zu können. Dies läuft selbstverständlich dem Wunsch entgegen, die Immobilie, welche man sich meist hart erarbeitet hat, so steuergünstig als möglich an die Kinder zu übergeben.

Aufgrund dessen neigt man immer häufiger dazu, die Übertragung von Immobilien bereits zu Lebzeiten vorzunehmen. In dem entsprechenden Übertragungsvertrag können dann, um den Wert der Immobilie und damit auch eine eventuell anfallende Schenkungssteuer zu mindern, diverse Gegenrechte vereinbart werden. Dies ist nicht nur sinnvoll, um dem Staat gegenüber wegen der Steuer ein Schnippchen zu schlagen, sondern auch, um sich selbst abzusichern. Die Übertragung einer Immobilie bedeutet, dass man nicht länger Eigentümer ist. Grundsätzlich wäre, falls man keine Gegenrechte, wie beispielsweise Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht einräumt, die Möglichkeit gegeben, dass beispielsweise bei einem Zerwürfnis mit dem Kind dieses einen einfach vor die Tür setzen kann.

Somit ist es unumgänglich, eine Absicherung der eigenen Rechtsposition vorzunehmen. Hierbei bietet sich insbesondere an, bei dem Überlassungsvertrag ein Wohnrecht bzw. Nießbrauchsrecht zu vereinbaren.

 

Was bedeutet das konkret?

Ein Wohnrecht sorgt dafür, dass man selbst in der Immobilie bleiben kann bis zu seinem Lebensende. Dies muss dann so vereinbart werden. Weiterhin müssen Sie sich Gedanken darüber machen, was geschehen soll, wenn man selbst nicht mehr in der Immobilie leben kann, weil man sich beispielsweise nicht mehr selbst versorgen kann. Sollte man in einem solchen Fall in ein Pflegeheim umziehen müssen, sollte vorsorglich schon geklärt worden sein, ob bei Auszug eine Ablösung des Wohnrechtes stattfinden soll oder nicht. Schließlich ist das Wohnrecht im wahrsten Sinne des Wortes Geld wert.

Bei der Vereinbarung eines Nießbrauchsrechtes liegt der Unterschied zum Wohnrecht darin gegeben, dass die Immobilie vermietet werden kann und die Mieteinnahmen an den Übergeber fließen.

Alternativlos ist ebenfalls, dass Rücktrittsrechte vereinbart werden. Der klassische Fall eines Rücktrittsrechtes ist beispielsweise, wenn derjenige, an den die Immobilie übergeben wird, in Insolvenz gerät oder suchtkrank wird. Ebenfalls wird für den Fall, dass das Kind vor dem Übergebenden stirbt, ein Rücktrittsrecht oftmals für sinnvoll erachtet. Hat man ein solches nicht vereinbart, wird nämlich der Erbe desjenigen, dem die Immobilie übergeben wurde, automatisch Eigentümer der Immobilie. Ob dies bei der Übergabe so gewünscht war, ist oftmals zweifelhaft. Es ist nicht davon auszugehen, dass eine Übertragung vorgenommen wurde mit der Maßgabe, dass später bei Tod des eigenen Kindes diese Immobilie an das Schwiegerkind gehen soll. In einem solchen Fall möchte man selbst bestimmen, ob diese Variante für einen in Ordnung ist oder ob man die Immobilie zurückfordert und in dem Zusammenhang eine Übergabe an jemand anderen vornimmt. Wichtig ist meiner Ansicht jedoch, dass dies immer als Möglichkeit im Vertrag ausgestaltet wird. Meiner Ansicht nach ist es nicht sinnvoll, dass ein Automatismus eintritt, beispielsweise bei Tod des Kindes. Man sollte die Möglichkeit haben, eine Rückforderung geltend zu machen, jedoch nur, wenn man dies auch möchte. Auch dies sollte man im Hinterkopf behalten. Es gibt noch unzählige andere Optionen, die in einen Überlassungsvertrag aufgenommen werden können.

Jedoch muss man hier ebenfalls beachten, dass eine Einräumung von Gegenrechten dazu führt, dass die 10-Jahres-Frist bezüglich der Entstehung von Pflichtteilsergänzungs­ansprüchen nicht zu laufen beginnt. Oftmals besteht der Irrtum, dass eine Übertragung der Immobilie dazu führt, dass beispielsweise ein anderes Kind keine Pflichtteilsergänzungs­ansprüche geltend machen kann. Dies ist nicht richtig.

Auch die Erbschaftsteuer an sich stellt ein wichtiges Thema bei der Nachfolgeregelung dar. Auf diesen Punkt werden wir in unserem nächsten Artikel eingehen.

 

Falls Sie eine Übertragung Ihrer Immobilie in Erwägung ziehen, stehe ich Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung.

Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich gerne unter Telefon 0895521440 an.

Hans, Dr. Popp & Partner - Anwaltskanzlei in München

Christine Gerlach

Christine Gerlach

Rechtsanwältin in München
Fachanwältin für Erbrecht

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Erbrecht, Pflichtteilsrecht, Testamentsvollstreckung, Gesellschaftsrecht

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